Van der Schoot Advies

Slide background

Slide background

Slide background

Label: 'gebiedsontwikkeling'

De volgende informatie is beschikbaar over 'gebiedsontwikkeling'.

Slager keurt eigen vlees, ontwikkelaar doet zelf onderzoek. Goede zaak?

Een ruimtelijk besluit moet dienen ten behoeve van ‘een goede ruimtelijke ordening’. Daarvan is sprake als alle belangen zijn onderzocht en tegen elkaar zijn afgewogen. De uiteindelijke keuze moet goed gemotiveerd zijn. De in de wet opgenomen procedures waarborgen dit.

Een gemeenteraad die een bestemmingsplan vaststelt of een college dat een omgevingsvergunning verleent, moet dus heel wat onderzoek doen. In de praktijk worden de werkzaamheden hiervoor nogal eens overgelaten aan degene die om de bestemmingsplanherziening of de verlening van de omgevingsvergunning verzoekt. Vaak levert hij ook zelf de ruimtelijke onderbouwing of een concept-bestemmingsplan aan. Hierin staat de beleidsmatige afweging over de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de nieuwe ontwikkelingen.

In overeenkomsten is vaak expliciet vastgelegd, dat de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico onderzoek doet en de argumentatie aanlevert. B&W op hun beurt nemen de inspanningsverplichting op zich om medewerking te verlenen aan de vereiste procedures. Feitelijk onderzoekt de initiatiefnemer dus zelf en is er hooguit een toetsing van gemeentewege.

Betekenis van overeenkomsten voor de gemeenteraad

Colleges van burgemeester en wethouders sluiten veel overeenkomsten over grondexploitatie. Meestal gebeurt dat voordat een ruimtelijk besluit is genomen. Wat nu als dat ruimtelijk besluit er uiteindelijk niet komt, bijvoorbeeld vanwege ingediende zienswijzen of omdat de gemeenteraad er niet mee instemt? Hoe hard is dan zo’n overeenkomst?

Principebesluit: hoe bindend is dat?

Onlangs sprak ik met raadsleden over een principebesluit van burgemeester en wethouders. Het betrof een bedrijventerrein waar gebouwen leegstaan en verloedering toeslaat. Het is eigendom van een buitenlands bedrijf. Een projectontwikkelaar wil het kopen om er woningen te bouwen, waarvoor sloop van de gebouwen en milieusanering nodig is. Het college heeft een principebesluit genomen op basis waarvan de ontwikkelaar zijn idee kan uitwerken. Er is nog geen intentieovereenkomst gesloten. Een burgerinitiatief pleit voor behoud van enkele gebouwen vanwege hun (cultuur)historische waarde. Dat lijkt niet te passen bij het idee van de ontwikkelaar.

De positie van de burger bij nieuwbouwlocaties

Sinds enige jaren geldt het zogenaamde relativiteitsbeginsel van artikel 8:69a Awb: ‘De bestuursrechter vernietigt een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept.’ Een belanghebbende die beroep aantekent bij een rechter kan dus niet alle wetten zo maar inroepen, zelfs niet al wordt in strijd met een wet gehandeld. Duidelijk zal moeten zijn dat de regel waarop hij zich beroept, geschreven is voor het belang dat hij aanvoert.

Interessante tijden voor ruimtelijke ordening

Na decennia van denken over groei, hebben veel gemeenten te maken met krimp. Desondanks staat nieuwbouw weer op de agenda vanwege de huisvesting van vluchtelingen en de lange wachtlijsten die er in veel gemeenten zijn voor sociale huurwoningen . Stiekem zal ongetwijfeld gedacht worden, dat bouwen goed is voor de economie.

De macht van de provincie

In 2008 trad de ‘nieuwe’ Wet op de ruimtelijke ordening in werking. Daarbij werd de goedkeuring van bestemmingsplannen door Gedeputeerde Staten en met het artikel ook de verklaring van geen bezwaar bij artikel 19 WRO afgeschaft. De Wro ging bovendien uit van het motto: ‘Decentraal wat kan, centraal wat moet’. Rijk en provincie mogen hun bevoegdheden alleen inzetten als er sprake is van een nationaal respectievelijk provinciaal belang. Velen dachten daarmee van de ‘betutteling’ door de provincie af te zijn. Zij zijn bedrogen uitgekomen.

Faciliteren: meer dan mooie woorden?

Veel gemeenten beschrijven zichzelf als ‘faciliterend’ of ‘regisserend’. Ze bedoelen daarmee dat ze niet meer zelf, actief en risicodragend gebieden of projecten ontwikkelen. De ontwikkelingen moeten vooral uit de samenleving komen. De gemeente ondersteunt dat zoveel mogelijk. De gebiedsontwikkeling verloopt dan ‘organisch’. Geen grootschalige ontwikkelingen meer, die in één keer op basis van een plan waarin een eindbeeld is opgenomen worden gerealiseerd. De bedoeling is dat er een geleidelijke gebiedsontwikkeling plaatsvindt met kleinschalige initiatieven. Daarbij geldt geen einddatum. Een gemeentelijk strategisch plan, dat samen met betrokken partijen is opgesteld, kan fungeren als ‘stip op de horizon’. In dat geval is sprake van ‘uitnodigingsplanologie’: ruimtelijke ordening waarbij de overheid burgers, maatschappelijke instellingen en bedrijven uitnodigt om initiatieven te nemen en hen daarbij faciliteert. Dit brengt andere partijen aan zet.

Duurzaamheid een containerbegrip: nou en?!

Vaak hoor ik over duurzaamheid: ‘dat is een containerbegrip’. Meestal als excuus om er niet op door te gaan. In ons taalgebruik zitten echter veel ‘containerbegrippen’. Wat dacht u van ‘veiligheid’, ‘zorg’, ‘vriendschap’ en ‘liefde’. Daar valt van alles onder. Wat bedoeld is, is vaak heel duidelijk. Maar wat het voor het handelen van alledag betekent: dat is een ander verhaal.
Volgens het woordenboek is een ‘container’: ‘iets dat iets kan bevatten’. Zoeken we ‘duurzaamheid’ op dan verschijnt: ‘eigenschap van lang goed te blijven of te blijven bestaan’ en ‘het streven om verstandig met energiebronnen en het milieu om te gaan’.
Richtinggevend is de betekenis die de VN-commissie Brundtlandt in 1987 aan duurzaamheid gaf: ‘..dat menselijke handelingen geen belasting mogen zijn voor de (leef)omgeving en voor het milieu, zodat ook toekomstige generaties gebruik kunnen maken van die omgeving. Nieuwe ontwikkelingen moeten daarom aansluiten op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen’.

Wie is er nog bang voor planschade?

Het lijkt erop dat planschade alleen nog in abnormale en heel specifieke gevallen wordt vergoed. Planschade lijkt te worden ontmoedigd. Daardoor wordt eigendomsrecht minder waard . Dit wordt gerechtvaardigd omdat een burger in onze dichtbevolkte samenleving er maar rekening mee moet houden dat zijn omgeving kan veranderen: het nadeel daarvan moet hij zelf dragen. Wat veroorzaakt deze trend?

MENSELIJK

Oog voor mens en omgeving binnen de juridische puzzel.

NIEUWE STRUCTUREN

RO gaat nog te veel over de geijkte paden. Durf die los te laten.

DRAAGVLAK

RO bekijk je vanuit alle invalshoeken. Alleen dan krijg je mensen mee.