Na decennia van denken over groei, hebben veel gemeenten te maken met krimp. Desondanks staat nieuwbouw weer op de agenda vanwege de huisvesting van vluchtelingen en de lange wachtlijsten die er in veel gemeenten zijn voor sociale huurwoningen . Stiekem zal ongetwijfeld gedacht worden, dat bouwen goed is voor de economie.
Toch is het goed om de bevolkingsopbouw in het achterhoofd te blijven houden bij besluiten over nieuwbouwprojecten. In de gemeenten waar sprake is van krimp van de bevolking is er immers gelet op de lange termijn niet sprake van behoefte aan nieuwbouw, maar is er hooguit sprake van een tijdelijke behoefte aan huisvesting in verband met een acuut probleem. Het denken over bouwprojecten, ook als daarbij een link ligt naar de vluchtelingenproblematiek, zou dus een denken ‘vooruitlopend op krimp’ moeten zijn. Daarbij kan inmiddels geleerd worden van gemeenten, die de krimp al hebben ervaren en in hun beleid daarop inspelen. In die gemeenten is waarschijnlijk al gesloopt en geherstructureerd. Hoogstamfruitbomen hebben er soms al de plaats ingenomen van sloopwoningen. Het is de kunst om van deze ervaringen te leren op het moment dat er nu luidkeels aandacht wordt gevraagd voor huisvesting van (nieuwe) mensen.
Krimp en leegstand hangen met elkaar samen. In Nederland staan kantoren, winkels, kerken, boerderijen, monumenten, bedrijfsgebouwen en woningen leeg. Wie goed kijkt, ziet dat in zijn eigen gemeente – uitzonderingen daargelaten – terug komen. Politieke uitlatingen als: ‘het valt hier mee, want wij zitten gunstiger dan het landelijk gemiddelde’ zijn uiteindelijk toch gewoon een ontkenning van het probleem. Die leegstaande panden zouden daarom zoveel mogelijk in de afwegingen over nieuwbouwprojecten moeten worden meegenomen.
Verschillende provincies, waaronder provincie Limburg, spelen met hun instrumentarium daar op in. Provincie Limburg geeft bijvoorbeeld expliciet in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg en de Omgevingsverordening Limburg 2014 aan dat een ruimtelijk plan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling rekening moet houden met artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening. Dat wetsartikel bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet voorzien in een actuele regionale behoefte. Als die behoefte er is, moet de ontwikkeling een plaats krijgen binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio door beschikbare gronden te herstructureren, transformeren of anderszins te benutten. Pas als dat niet mogelijk is, mogen er nieuwe locaties ontwikkeld worden. Die moeten dan wel qua mobiliteit gunstig liggen. Dit heet de ‘ladder van de duurzame verstedelijking’.
Dit wetsartikel is al wat langer in werking. Gemeenten willen er soms niet aan: het is natuurlijk ook veel lastiger om een nieuwe ontwikkeling in een bestaand gebied te laten plaatsvinden, dan om nieuwe uitbreidingslocaties te ontwikkelen. Met het laatste hebben we de afgelopen decennia ook ervaring opgedaan; het eerste hebben we zoveel mogelijk gemeden. Hoe dan ook, de rechter heeft het er druk mee: er zijn al heel wat bestemmingsplannen op dit artikel gesneuveld.
Provincie Limburg hanteert bovenop de wettelijke eisen nog een eigen volgorde. Het ruimtelijk plan moet eerst ingaan op de mogelijkheden van ‘herbenutting’ van leegstaande monumentale gebouwen in de regio. Is daar geen kans op, dan moeten de mogelijkheden van leegstaande beeldbepalende gebouwen benut worden. Pas daarna komen andere gebouwen in beeld. De toelichting bij een herziening, wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt of de ruimtelijke onderbouwing bij een omgevingsvergunning waarmee wordt afgeweken van een bestemmingsplan om dit te regelen, moet dit verantwoorden.
Hier staat nogal wat. De provincie dwingt gemeenten tot regionaal en lokaal leegstandbeleid. Dat roept direct vragen op: over welke panden in de regio hebben we het dan? En voor welke functies zijn die geschikt (te maken)?
Inmiddels is daar de huisvestingsproblematiek van de vele vluchtelingen en het tekort aan beschikbare sociale huurwoningen bijgekomen. Het kon wel eens zo zijn dat de provinciale regels de besluitvorming daarover heel stroperig maakt. Ook kon het wel eens zo zijn dat projectontwikkelaars in het zogenaamd tijdelijk huisvesten van vluchtelingen een mooie kans zien om de toets aan het Besluit ruimtelijke ordening en de provinciale regels te omzeilen, zodat zij toch nieuwe permanente woningen of appartementen kunnen bouwen. Van leegstandbestrijding komt dan niet veel terecht.
Gemeenten, trap er niet in en overleg op tijd met uw provincie. Voorkom daarmeedat procedures fout lopen, de huisvesting niet op tijd geregeld kan worden, er aan alle kanten stroperigheid ontstaat en de leegstand blijft!
Overigens is er wel wat te zeggen voor het beleid van provincie Limburg. Het is ook een mooie uitdaging voor architecten, aannemers en initiatiefnemers. Zeker als men een slag wil maken naar energieneutraal, duurzaam of zelfs Cradle to cradle (ver)bouwen. En laat dat nu weer een opdracht zijn van de Omgevingswet, die onlangs door de Tweede Kamer is aangenomen!
Jazeker, we gaan interessante tijden tegemoet met de ruimtelijke ordening
